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环京楼市腰斩之后,就是三四线城市的

来源:房天下 2018-03-27 09:52:00

[摘要] 环京楼市腰斩之后,就是三四线城市的

etch: normal; -webkit-text-stroke-width: 0px;"> 近一段时间,很多人在问我,三四线城市房价还在涨,现在还可不可以买三四线城市的房子?

 

我的回答是:如果你是尽孝心买套大房子给父母改善居住条件,或者说自己现在就在那里住着,想要买套房自住,那就买吧,如果是想要在三四线城市买房 ,那么你就要小心一点了,大部分的三四线城市不仅难以增至,甚至以后连保值都很难做到,顶多是比银行定期存款多赚一点了

 

实际上,大部分分析楼市的从业人员都认识到一点,未来房价涨不涨,就看这个城市未来有没有大量人口流入。所以任泽平老师总结的 好:长期看人口,中期看土地,短期看金融。这句话我们更严谨地说,应该是:长期看人口,中期看供应,短期看政策人口流入是一个城市房价长期增长的核心动力,而供应和政策则是中短期的刺激点

 

 

关于人口方面,康辉老师提出了支撑房价的5大支交通、医疗、 、商业、产业。这个5大支柱就分析的更,不仅仅可以用来分析一个城市的房价增长 ,还可以用来分析一个区域、甚至是小到一个楼盘的增长 。5大支柱简单的说就是:交通不够发达、医疗配套不够充分、 资源不够好、缺乏商业和产业的城市、区域房价就会被低估,而当这些城市、这些区域完善了这5大支柱的时候,这些地方的房价就要往上涨。比如在你家门口200米内新开了个 口,那么你家的房价立马就要上涨。

 

 

三四线城市的房价其实有很长时间没有上涨了,但一二线城市还是不断有动作,这足以证明,由农村和乡镇人口外流产生的人口红利已经到了尾声,农村已经死了,乡镇也苟延残喘,未来不论是县城还是三四线城市,都不再是人口的流入地,恰好相反,他们可能会是人口的净输出地。失去了人口的红利,三四线城市很难再保持一个很高的房价增长速度

 

然而一二线城市对人口的吸引力是没有变的,甚至更强,相比起三四线城市来,一二线的吸引力反而在加强。没有对比就没有伤害,去了一二线的人,也许再也回不到三四线去生活了,三四线城市成了未来人口净流出的地方

 

 

但是在过去的一年里,三四线的房价确实涨了,涨幅都还不少,少的涨一半,多的直接,甚至更多。这种涨幅不应该是我们出手的理由,房子不是股票,涨了就可以卖掉。

 

三四线的房价,这次上涨完全是由去库存搞起来的,因为2015年底我们的ZF已经将去库存工作上升到了政治任务,为了保住乌纱,各地老大自然各出奇招,除了短期的政策比如买房补贴、降首付、利息等之外,还大量搞拆迁,而县城就更狠了,直接去把 农村的房子给扒了,到县城买房给补贴,各种创造需求,于是各地房价纷纷上涨,三四线城市甚至是大部分县城都在这波上涨潮中跟风。

 

但是不论是搞补贴,还是搞拆迁,都是不可持续的,这一次的去库存不仅把三四线城市前面几年的库存积压给消耗了,同时消耗的还有未来数年,甚至10年的购房需求。

 

一方面是市区了持续流入的人口红利,另一方面是未来的需求被过度提前消耗,在这双重压力之下,我看到的未来的三四线楼市是一片横尸遍野、血流成河

 

这 不是危言耸听。这段时间我们除了看到三四线城市房价上涨的新闻之外,还看到的是环京房价的 ,而且是前所未有的幅度,腰斩、 40%等等字眼出现在环京的许多楼盘上面。出现这种 重要的原因,就是在目前人口尚未流入的情况下上涨太多,一旦短期政策有异动就会出现集中抛货的情况,二手房推动新房价格下跌。当然,如果不是涨太多,环京我们是看好的,环京会有大量的北京溢出效应。我们推荐会员去布局的时候只有6000多,短短一年多的时间, 就涨到了2万多,当人口流入数量无法支撑起这么高的价格的时候下跌是它 的结果。

 

三四线城市会比环京更惨烈,环京 起码还会有从北京溢出的需求,三四线城市的需求会越来越小,越来越多人从三四线城市转移到一二线城市,返乡置业的需求也会越来越少。所以一旦三四线城市的去库存周期结束,现有的人口也不可能撑起现在的房价, 终的结果也一定是大跌、 。

 

但是我无法给你预估,到底多少钱是哪个城市的顶部,这个 上都不会有人知道,谁也不知道这个价格会涨到多少后在网下跌。所以ZF都在想办法保持继续上涨,一方面控制土地来控制新盘货量,另一方面通过限售来控制二手房的货量。其实都是希望再涨点,再涨点,到时候跌的时候哪怕跌30%,相比上涨之前的价格,上涨幅度还是 可观的。

 

当然,并不是每个三四线,甚至更小的城市和县城都会死的很惨烈,之前也说过,一个是背靠大城市的小城市能够获得大城市的溢出红利,另一个是能获得老年人口的新人口红利的城市,都将在接下来的时间里继续上涨。就好像环京的小城市,跟着我们6000多的时候去布局的会员,即使是现在的价格出手也能获得1倍以上的,而想继续持有,或者是自己住的会员,也会在接下来的时间随着城市5大支柱的完善、人口的流入而产生的房价不断上涨带来的。

 

所以如果不是自住的情况,普通的三四线城市的房子就不用考虑去 了。未来新的人口流入方向是两个,一是普通三四线城市的人口将向一二线及其周边城市聚拢;二是老龄化带来的老年人口向更适合养老的城市流动。如果不是这两个情况的普通三四线城市,今天的环京房价腰斩,就是明天的三四线城市房价的

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